公務員 副業

不動産投資で税金対策する方法

近年は企業において、従業員の副業を認める風潮になっているため、サラリーマンの中には副業として不動産投資をする人が増えています。

不動産投資は単に収入を得るということだけではなく、節税に利用されています。

ただ、不動産投資で収入を得た場合、給与所得などと合算すると所得がアップするため、税金が却って高くなるはずです。

節税に繋がると言われても信じられません。不動産投資が節税に繋がるのは、不動産投資に計上できる経費分が所得からマイナスできるからです。

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所得税における節税

所得税とは、1年間に得た所得全てに対して課される税金です。サラリーマンに不動産所得があった場合は当然、給与所得に不動産所得を加えた額に対して課税されます。

ただし、課税対象となる所得というのは、収入から経費を差し引いたものです。

所得税の節税額

例えば、給与の課税対象額が800万円だった場合、所得税の税率は23%(控除額63万6,000円)です。従って、税額は120万4,000円になります(800万円×23%-63万6,000円)。

この時に、不動産投資で120万円の赤字となっていた場合(経費が収入より多い)、この120万円を給与の課税対象額から差し引くことができます。

従って、課税対象額が680万円に減るため、税率も20%(控除額42万7,500円)に下がります。

すると、納める税額は93万2,500円(680万円×20%-42万7,500円)となり、約27万円を節税できます。

実質的な手取りはマイナス?

しかしながら、すぐに考えれば分かることですが、27万円を節税できても、不動産投資で120万円の赤字を出していれば、実質的な手取りが減って投資の意味が無いように思えます。

しかしながら、不動産投資の経費の中には「減価償却費」というものが含まれています。減価償却費というのは、実際に支払ったお金ではなく、建物の価値が減少したことを金額で表したものです。

仮に、2,000万円で造った建物でも、5年10年先まで2,000万円の価値があるわけではありません。時が経つごとに価値が目減りします。

その減った価値を経費として計上するのが減価償却費です。

減価償却費は購入時に一度に経費として計上せずに、耐用年数で分割された金額を期間中毎年経費として計上します。

つまり、実際に現金で出費した支出額よりも経費の金額が多く計上されることになり、キャッシュフローの面ではプラスになっていきます。

住民税における節税

住民税も所得税と同じく1年間の所得に対して税額が課されます。

住民税でも所得税同様、不動産投資にかかった経費を給与所得から相殺し、課税対象額を減らすことができます。

住民税は所得割と均等割の2つに分かれており、均等割は収入がいくらであっても変わらないため、節税には関係ありません。

一方、所得割は基本的に全国で一律、所得額の10%となっています。従って、不動産投資で120万円の赤字が出ていると、12万円(120万円×10%)の住民税が減額されます。

相続税における節税

親からの遺産の相続においては、一般的に不動産が多くなっています。当然、相続した不動産に対して相続税が課されますが、不動産投資は相続税の節税においても有効となります。

相続税においては、更地の税金が一番高くなります。更地の土地評価額がそのまま課税対象額になるからです。

そこで、土地の上にアパートなどの貸家を建てると、土地の評価額が下がり、相続税額を減らすことができます。

貸家付き土地の評価額

貸家付き土地の場合は、建物の固定資産税評価額に借地権割合と賃貸割合を乗じた価額を、固定資産税評価額から控除して評価されます。式にすると以下になります。

・貸家付き土地の評価額:土地の評価額-(土地の評価額×借地権割合×賃貸割合)

例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円、借地権割合が60%、賃貸割合が100%だった場合、評価額は以下になります。

・貸家付き土地の評価額:2,000万円-(2,000万円×60%×100%)=800万円

空き家の場合

空き家の場合もそのままにしておかず、賃貸に出した方が評価額が下がって節税に繋がります。

借地権割合と賃貸割合を掛けた額を差し引いた額が賃貸物件の評価額になります。

空き家を放置するよりも賃貸に出して家賃収入を得た方が、節税効果を得られます。

このように、不動産投資をすることで大きく節税することが可能なのが大きな魅力です。

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